一文了解收取水电费业务中的税务处理

　　房产租赁与物业管理企业水电费税务处理全解析

　　在现代商业运营中，许多房产租赁企业和物业公司在日常经营过程中，不可避免地会涉及收取水电费的业务。由于水电费税务处理的复杂性和专业性，不少企业财务人员及相关从业者对此存在诸多疑问，纷纷前来咨询水电费在税务上该如何正确处理。接下来，我们将深入剖析两种常见情形下水电费的税务处理方式，并附上详尽的相关政策依据，助力企业规范税务操作，规避风险。

　　情形一：房屋租赁收取水电费

　　处理方式一：按实际用量计算水电费

　　提供房屋租赁服务的纳税人，若按实际用量结算水电费，此行为在税务层面属于转售应税货物，需按照水、电的适用税率或征收率开具增值税发票。

　　对于增值税一般纳税人而言，收取的电费需按13%计算缴纳增值税，这是因为电力在增值税税率体系中属于较高税率档，体现了其工业产品属性；收取水费则按照9%计算缴纳增值税，这一税率的设定考虑到水作为基础民生资源的特殊性。同时，相应取得的水、电费进项税额可以抵扣，这遵循了增值税“环环征收、道道抵扣”的基本原理，避免重复征税。例如，某增值税一般纳税人房产租赁企业，当月向租户收取电费113万元（含税），水费98.1万元（含税），该企业当月购进电力取得进项税额8万元，购进水取得进项税额5万元。那么，该企业当月电费的销项税额为113÷(1+13%)×13%=13万元，水费的销项税额为98.1÷(1+9%)×9%=8.1万元，当月应缴纳的增值税为(13+8.1)-(8+5)=8.1万元。

　　而增值税小规模纳税人收取的水电费按3%计算缴纳增值税，鉴于小规模纳税人会计核算不健全等因素，其相应取得的进项不得抵扣。假设某小规模纳税人房产租赁企业，当月收取水电费共10.3万元（含税），则该企业当月应缴纳的增值税为10.3÷(1+3%)×3%=0.3万元。

　　处理方式二：水电全包

　　当提供房屋租赁的纳税人，在出租时采用水电全包的方式，即租金中包含水电费，这种情况下，应按照不动产经营租赁服务开具增值税发票。

　　增值税一般纳税人按照9%计算缴纳增值税，这是因为此时水电费已融入不动产租赁服务之中，适用不动产租赁的税率标准。不过，如一般纳税人取得房屋的时间是在2016年4月30日之前的，考虑到“营改增”政策过渡需求，则可按照简易计税办法依5%的征收率计算缴纳增值税。例如，某增值税一般纳税人企业于2015年购置房屋用于出租，采用水电全包方式，月租金（含水电费）为52.5万元（含税），若选择简易计税，该企业当月应缴纳的增值税为52.5÷(1+5%)×5%=2.5万元。

　　增值税小规模纳税人按5%计算缴纳增值税，同样是基于其业务性质和征管便利性的综合考量。

　　情形二：物业管理收取水电费

　　处理方式一：按实际用量计算水电费

　　提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，有特殊的税务处理规定。以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，且简易计税方法对应取得的进项不得抵扣。这一政策的出台，旨在平衡物业管理企业代收水费的成本与税负，避免因加价代收水费而产生过高税负。例如，某物业管理企业当月向业主收取自来水水费10.3万元（含税），向供水公司支付水费8.24万元（含税），则该企业当月应缴纳的增值税为(10.3-8.24)÷(1+3%)×3%=0.06万元。

　　同时，按实际用量结算电费属于转售应税货物，按照电的适用税率或征收率开具增值税发票。其中增值税一般纳税人收取的电费按13%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额可以抵扣；增值税小规模纳税人收取的电费按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项不得抵扣，与房屋租赁中电费转售税务处理原则一致。

　　处理方式二：水电全包

　　当提供物业管理服务的纳税人，在服务时采用水电全包的方式，即物业费中包含水电费，此时应按照物业管理服务开具增值税发票。

　　增值税一般纳税人按照6%计算缴纳增值税，这是因为水电费成为物业管理服务的一部分，适用现代服务业的税率。并且，相应取得的进项税额可以抵扣，以确保增值税链条的完整性。比如，某增值税一般纳税人物业管理企业，当月收取物业费（含水电费）106万元（含税），取得相关进项税额4万元，该企业当月应缴纳的增值税为106÷(1+6%)×6%-4=2万元。

　　增值税小规模纳税人按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项税额不得抵扣。

　　提醒：税前扣除凭证相关规定

　　企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，在税前扣除凭证方面有着明确要求。若出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；若出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。这一规定确保了企业费用扣除的真实性、合法性和有效性，企业在实务操作中务必严格按照要求取得合规凭证，避免因凭证不合规导致税务风险。

　　政策依据

　　《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院第191次常务会议通过）：该条例是我国增值税征收管理的基本法规，对增值税的纳税人、征税范围、税率、应纳税额计算等作出了原则性规定，是水电费增值税处理的根本依据。

　　《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号）：对《增值税暂行条例》进行了细化和补充，明确了各种具体业务情形下增值税的处理方式，为水电费税务处理提供了更具操作性的指引。

　　《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）：专门针对物业管理服务中自来水水费的增值税处理作出特殊规定，解决了物业管理企业代收水费的税负问题。

　　《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）：规范了企业所得税税前扣除凭证的管理，明确了水电费等费用在企业所得税前扣除的凭证要求。