销售自建不动产如何计算增值税

　　销售自建不动产的增值税计算方式

　　销售自建不动产的增值税计算，会因纳税人身份以及不动产建造时间的不同而存在差异。具体规则如下：

　　一般纳税人

　　2016年4月30日前自建的不动产：

　　选择简易计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税额的计算公式为：应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%。例如，某一般纳税人企业在2016年4月30日前自建了一处房产，现以300万元（含税）的价格对外销售，选择简易计税方法，其应缴纳的增值税为300÷（1+5%）×5%≈14.29万元。纳税人需按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　选择一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，适用税率为9%。在计算时，需先将含税销售额换算为不含税销售额，即不含税销售额=全部价款和价外费用÷（1+9%），应纳税额=不含税销售额×9%。同时，纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关申报纳税。假设该企业上述房产销售选择一般计税方法，其不含税销售额为300÷（1+9%）≈275.23万元，应纳税额为275.23×9%≈24.77万元，在不动产所在地预缴税款为300÷（1+5%）×5%≈14.29万元。

　　2016年5月1日后自建的不动产：

　　适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，适用税率为9%。同样，需先换算不含税销售额，即不含税销售额=全部价款和价外费用÷（1+9%），应纳税额=不含税销售额×9%。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关申报纳税。例如，某一般纳税人企业在2016年5月1日后自建了一栋写字楼，销售取得含税收入800万元，其不含税销售额为800÷（1+9%）≈733.94万元，应纳税额为733.94×9%≈66.05万元，在不动产所在地预缴税款为800÷（1+5%）×5%≈38.10万元。

　　小规模纳税人

　　小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税额的计算公式为：应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照此计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人按照此计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。例如，某小规模纳税人个体工商户销售自建的商铺，取得含税收入200万元，其应缴纳的增值税为200÷（1+5%）×5%≈9.52万元。

　　此外，若销售自建不动产属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，还有特殊规定。如房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。销售自行开发的房地产老项目（《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目等），可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税等。