税务总局新文件，意味着以后预警比对会越来越多

　　税务总局新发布的文件，无疑给房屋租赁市场的税务监管带来了新变化。这意味着未来在企业和个人出租房屋的税务处理上，预警比对将会愈发频繁。

　　从企业角度来看，不同纳税人身份以及房屋取得时间对应着不同的增值税计税方式，如一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税，之后取得的适用一般计税；小规模纳税人通常按5%征收率计税，但住房租赁企业中的小规模纳税人向个人出租住房有减按1.5%计税的优惠。税务部门可通过系统比对企业申报的租金收入、选择的计税方法与房产信息等是否匹配，一旦发现企业实际申报的增值税与按照政策应缴纳的税额存在较大差异，或者房产取得时间、用途等信息与计税方式不对应，就可能触发预警。例如，某企业错误地将2016年5月1日后取得的房产按照简易计税方法申报增值税，系统在比对房产登记时间和申报计税方式时就会发出预警。

　　房产税方面，企业出租房屋一般以租金收入的12%计税，不过对向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房有减按4%计税的优惠。税务部门会将企业申报的租金收入与房产税计税依据比对，同时核查企业出租对象是否符合享受优惠的条件。若企业出租给专业化规模化住房租赁企业，却未按4%税率申报房产税，预警系统便可能启动。

　　印花税上，企业签订的房屋租赁合同按0.1%计税。税务部门可通过合同备案系统抓取合同金额，与企业申报的印花税金额比对。若企业签订了大额租赁合同，却未足额申报印花税，就容易引发预警。

　　企业所得税中，租金收入要并入应纳税所得额。税务部门会比对企业申报的租金收入与企业所得税申报表中的收入数据，以及成本费用扣除是否合理。若企业租金收入确认不及时，或者不合理地加大租赁相关成本扣除，导致应纳税所得额计算错误，也会被预警系统监测到。

　　对于个人出租房屋，出租住房和非住房的税务处理不同，这也为预警比对提供了更多维度。在增值税上，个人出租住房按5%征收率减按1.5%计税，且月租金分摊后未超10万元（开具普通发票）免征增值税。税务部门可通过比对个人申报的租金收入、发票开具情况以及是否符合免税条件进行监控。比如，个人一次性收取租金后未合理分摊，错误地享受免税优惠，系统就可能发出预警。

　　个人所得税方面，出租住房减按10%税率计税，出租非住房按20%税率计税，且有相应的扣除项目。税务部门会比对个人申报的租金收入、扣除项目凭证以及适用税率是否正确。若个人虚报修缮费用等扣除项目，或者错用税率，都可能触发预警。

　　房产税上，个人出租住房按4%税率（有减半优惠），出租非住房按12%税率。税务部门可将个人申报的租金收入与房产税计税情况比对，防止个人少报租金收入以少缴房产税的情况发生。

　　随着税务总局新文件的实施，无论是企业还是个人，在出租房屋的税务申报上都需更加谨慎、准确，严格按照规定进行操作，以应对日益严格的预警比对机制，避免因税务问题引发不必要的风险。